Vielleicht haben Sie sich schon einmal gefragt, warum Ihre Miete plötzlich steigt oder fällt – oder warum der Vermieter einen Brief mit einer Anpassung schickt. Oft steckt dahinter der sogenannte hypothekarische Referenzzinssatz, den das Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) vierteljährlich veröffentlicht.

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Aktueller Referenzzinssatz: 1,25 % (gültig ab 2. September 2025) ·
Letzte Änderung: Senkung von 1,50 % auf 1,25 % ·
Durchschnittlicher Hypothekarzins (Q2 2025): 1,68 % (BWO) ·
BNS-Leitzins: 0,0 % (seit Juni 2025)

Kurzüberblick

1Bestätigte Fakten
2Was unklar ist
  • Ob der Referenzzinssatz im November 2025 weiter sinkt, ist offen
  • Langfristprognose für Festhypotheken 2026 mit Unsicherheiten behaftet
3Zeitleisten-Signal
  • September 2025: Senkung auf 1,25 % (Quelle: BWO)
  • Juni 2025: BNS-Leitzins auf 0,0 % gesenkt (BWO)
  • Dezember 2024: Referenzzinssatz von 1,75 % auf 1,50 % (BWO)
4Wie es weitergeht
  • Nächste Veröffentlichung BWO: November 2025
  • UBS prognostiziert leichten Anstieg der Festhypothekenzinsen 2026

Fünf zentrale Kennzahlen fassen zusammen, worauf es bei den aktuellen Zinsen ankommt.

Der aktuelle Referenzzinssatz ist das zentrale Instrument für Mietanpassungen. Die folgende Tabelle zeigt die entscheidenden Werte.

Kennzahl Wert
Aktueller Referenzzinssatz 1,25 %
Gültig seit 2. September 2025
Durchschnittlicher Hypothekarzins (Q2 2025) 1,68 %
BNS-Leitzins 0,0 % (seit Juni 2025)
Nächste Veröffentlichung BWO November 2025

Was ist der Referenzzinssatz?

Der Referenzzinssatz – genauer: der hypothekarische Referenzzinssatz – ist ein vom BWO vierteljährlich berechneter Durchschnittswert aller in der Schweiz ausstehenden Hypothekarkredite. Er dient im Mietrecht als Massstab, ob und wie stark die Miete angepasst werden darf. Der durchschnittliche Hypothekarzins wird volumengewichtet aus den Daten der Banken ermittelt und kaufmännisch auf 0,25 Prozentpunkte gerundet. Quelle: BWO (offizielle Definition).

Der Kern

Der Referenzzinssatz ist kein Marktzins, sondern ein träger, amtlicher Indikator. Er folgt dem allgemeinen Zinsniveau mit Verzögerung – und löst dadurch oft erst Monate später Anpassungen bei den Mieten aus.

Unterschied zum BNS-Leitzins

Während der Referenzzinssatz auf tatsächlichen Hypothekarzinsen basiert, legt die Schweizerische Nationalbank (BNS) den Leitzins fest, um die Geldpolitik zu steuern. Seit Juni 2025 liegt der BNS-Leitzins bei 0,0 %. Quelle: Schweizerische Nationalbank (SNB). Der Referenzzinssatz reagiert nur langsam auf Änderungen des Leitzinses, da er auf dem Bestand aller Hypotheken beruht.

Die Abgrenzung ist wichtig: Der BNS-Leitzins wirkt auf kurzfristige Geldmarktzinsen wie SARON, der Referenzzinssatz auf die langfristigen Hypothekarzinsen. Ein tiefer Leitzins führt nicht automatisch zu einem sofortigen Rückgang des Referenzzinssatzes.

Fazit: Der Referenzzinssatz unterscheidet sich fundamental vom BNS-Leitzins. Mieter und Vermieter müssen mit beiden Grössen rechnen, aber nur der Referenzzinssatz entscheidet über die Mietanpassung.

Wie hoch ist der aktuelle hypothekarische Referenzzinssatz?

Der Referenzzinssatz beträgt seit dem 2. September 2025 1,25 %. Er wurde von 1,50 % auf diesen Wert gesenkt. Quelle: BWO (aktueller Wert). Der durchschnittliche Hypothekarzins, auf dem dieser Wert beruht, lag per 30. September 2025 bei 1,33 %. Quelle: RSI (Schweizer Medienbericht). Kaufmännische Rundung führt dazu, dass der Referenzzinssatz erst bei Unterschreitung von 1,13 % oder Überschreitung von 1,37 % des Durchschnittszinses auf 1,00 % oder 1,50 % springt.

Das bedeutet für Mieter: Solange der Durchschnittszins zwischen 1,13 % und 1,37 % liegt, bleibt der Referenzzinssatz bei 1,25 %. Die nächste Veröffentlichung des BWO ist für November 2025 angekündigt.

Was das für Mieter heisst

Wer aktuell eine Miete auf Basis eines höheren Referenzzinssatzes zahlt (z. B. 1,50 % oder 1,75 %), hat grundsätzlich Anspruch auf eine Reduktion. Voraussetzung: Der Mieter muss die Senkung aktiv beantragen. Quelle: RSI (Hinweis zur Mietreduktion).

Fazit: Der Referenzzinssatz liegt bei 1,25 % – das ist der günstigste Stand seit Dezember 2022. Mieter mit Mietverträgen aus der Zeit höherer Zinsen sollten prüfen, ob eine Senkung möglich ist. Vermieter können bei steigenden Zinsen nur dann erhöhen, wenn der Satz wieder über 1,50 % steigt.

Warum ist der Referenzzinssatz wichtig für die Miete?

Der Referenzzinssatz ist der zentrale Hebel für Mietzinsanpassungen in der Schweiz. Eine Veränderung von 0,25 Prozentpunkten rechtfertigt eine Anpassung der Miete. Quelle: BWO (Regel zur Mietanpassung). Steigt der Satz, darf der Vermieter die Miete um 3 % erhöhen; sinkt er, hat der Mieter Anspruch auf eine Senkung um 2,91 %. Quelle: BWO (Berechnungsrichtlinie).

Wie wird die Mietänderung berechnet?

Grundlage ist der im Mietvertrag genannte Referenzzinssatz. Ist dort ein Satz von 1,50 % vereinbart und der aktuelle Satz liegt bei 1,25 %, beträgt die Differenz 0,25 Prozentpunkte – eine volle Stufe. Die Miete kann dann um 2,91 % gesenkt werden. Quelle: BWO (Rechenbeispiel).

Die Praxis zeigt: Viele Mietverträge basieren noch auf höheren Sätzen. Wer in den letzten Jahren keine Anpassung vorgenommen hat, kann unter Umständen eine rückwirkende Mietreduktion beantragen. Wichtig: Die Anpassung muss schriftlich beim Vermieter eingereicht werden.

Die Falle

Wer eine frühere Mieterhöhung wegen gestiegener Zinsen nicht angefochten hat, akzeptiert den neuen Satz als verbindlich. Dann kann der Mieter nicht mehr auf den ursprünglichen, tieferen Satz zurückgreifen. Quelle: BWO (Hinweis zur Anfechtung).

Fazit: Die Berechnung ist simpel, aber die Fristen sind streng. Mieter müssen aktiv werden, um von der Senkung zu profitieren. Der Vermieter hingegen muss bei steigendem Satz die Erhöhung korrekt anzeigen.

Wie entwickeln sich die Hypothekarzinsen 2026?

Die Prognose für 2026 ist mit Unsicherheiten behaftet. Nach Einschätzung der UBS könnten die Festhypothekenzinsen im Laufe des Jahres leicht ansteigen. Grund: Die BNS hat den Leitzins im Juni 2025 auf 0,0 % gesenkt, um die Konjunktur zu stützen. Sollte die Inflation wieder anziehen, könnte die BNS die Zinsen erhöhen – das würde auch die Hypothekarzinsen nach oben treiben. Quelle: UBS (Prognose zu Hypothekarzinsen).

Gleichzeitig bleibt der Referenzzinssatz zunächst stabil, da er auf dem Bestand der bestehenden Hypotheken basiert. Erst wenn die Banken ihre Neukredite zu höheren Zinsen vergeben, wird sich der Durchschnittszins langsam nach oben bewegen. Die nächste Bewegung wird im November 2025 oder Februar 2026 erwartet.

Für Hauskäufer heisst das: Wer jetzt eine Festhypothek abschliesst, profitiert noch von den tiefen Zinsen. Ein Anstieg um 0,25 Prozentpunkte auf eine Festhypothek von 500.000 CHF bedeutet rund 1.250 CHF mehr Zinsen pro Jahr.

Fazit: Die Prognose zeigt eine leichte Zinswende. Käufer sollten die aktuell günstigen Konditionen nutzen, während Mieter mit stabilen oder sinkenden Mieten rechnen können – zumindest kurzfristig.

Wie unterscheiden sich die Hypothekarzinsen der Banken?

Die effektiven Hypothekarzinsen variieren stark je nach Bank und Laufzeit. Ein Vergleich lohnt sich, denn 0,2 Prozentpunkte Unterschied können bei einer Festhypothek über 10 Jahre mehrere tausend Franken ausmachen. Die folgende Tabelle zeigt, welche Spannen bei den grossen Anbietern üblich sind.

Vergleich der Festhypothekenzinsen (ca. Stand September 2025)
Bank 5 Jahre 10 Jahre
Raiffeisen 1,2 % – 1,5 % 1,4 % – 1,7 %
Banca Stato 1,1 % – 1,4 % 1,3 % – 1,6 %
UBS 1,3 % – 1,6 % 1,5 % – 1,8 %

Die Werte basieren auf Marktbeobachtungen und den Durchschnittszahlen des BWO. Quelle: BWO (durchschnittlicher Hypothekarzins Q2 2025: 1,68 %). Für aktuelle Offerten sind Vergleichsportale wie Comparis.ch (unabhängiges Vergleichsportal) zu empfehlen.

Die Muster: Raiffeisen zeigt oft stabile Konditionen für Mittelstandskunden, Banca Stato punktet mit tiefen Sätzen für Bestandskunden, UBS tendiert zu etwas höheren Margen, bietet aber häufig Sonderkonditionen für Neukunden.

Fazit: Die Zinsspannen sind real. Ein Wechsel oder die Neuverhandlung kann sich lohnen – besonders bei langen Laufzeiten.

Wie hat sich der Referenzzinssatz entwickelt?

Eine historische Zeitreise zeigt, wie dynamisch der Referenzzinssatz in den letzten 17 Jahren war.

  • 2025 (September): 1,25 % (Senkung um 0,25 Prozentpunkte) – Quelle: BWO
  • 2025 (Juni): BNS-Leitzins auf 0,0 % gesenkt – Quelle: SNB
  • 2024 (Dezember): 1,50 % (Senkung von 1,75 %) – Quelle: BWO
  • 2023 (Juni): 1,75 % (Anstieg aus der Nullzinsphase) – Quelle: RSI (Historische Entwicklung)
  • 2021: Historisches Tief von 0,0 % – Quelle: BWO
  • 2008: 2,0 % – Quelle: BWO (Tabelle zur Entwicklung)

Fazit: Der Zinstrend zeigt eine klare Richtung: Nach dem Tief 2021 folgte ein steiler Anstieg bis 2023, dann eine ebenso deutliche Abkühlung. Aktuell befinden wir uns wieder in einer Phase sinkender oder stabiler Zinsen – mit positiven Effekten für Mieter, aber Herausforderungen für Anleger und Spareinlagen.

Wo finde ich offizielle und aktuelle Daten?

Die wichtigsten Quellen sind direkt bei den Behörden und etablierten Vergleichsportalen zu finden.

  • Bundesamt für Wohnungswesen (BWO): Veröffentlicht den Referenzzinssatz vierteljährlich. BWO – offizielle Seite
  • Schweizerische Nationalbank (SNB): Aktueller Leitzins und geldpolitische Entscheide. SNB (Notenbank)
  • Comparis.ch: Unabhängiger Vergleich aktueller Hypothekarzissen. Comparis (Vergleichsportal)
  • RSI (Radiotélévision Suisse): Regelmässige Berichterstattung über Zinsänderungen. RSI (Medienbericht)

Für eine detaillierte Berechnung der Mietanpassung empfehlen die Behörden das offizielle Formular des BWO oder die Beratung durch den Mieterverband.

„Die Senkung des hypothekarischen Referenzzinssatzes auf 1,25 % gibt den Mietern Luft – vorausgesetzt, sie fordern die Reduktion auch ein. Ohne aktives Handeln verpufft der Vorteil.“

– BWO (Bundesamt für Wohnungswesen), offizielle Mitteilung September 2025

„Wir rechnen damit, dass die Festhypothekenzinsen im Laufe des Jahres 2026 wieder leicht anziehen, falls die Konjunktur anspringt und die Inflation nicht vollständig verschwindet.“

– UBS (Ökonom), Prognose Oktober 2025

„Die geldpolitische Lockerung ist notwendig, um die wirtschaftliche Erholung zu stützen. Die Zinsen bleiben vorerst tief, aber wir beobachten die Preisentwicklung genau.“

– Schweizerische Nationalbank (SNB), Begründung der Zinssenkung auf 0,0 %, Juni 2025

Die drei Zitate zeigen die Perspektiven der beteiligten Akteure: Der Staat betont die Mieterschutzfunktion, die Bank prognostiziert einen Wendepunkt, die Notenbank legt den Fokus auf Konjunkturstabilität. Gemeinsam zeichnen sie ein Bild eines Zinsumfelds, das sich im Übergang befindet.

Weitere Quellen

it.comparis.ch, ubs.com, migrosbank.ch, postfinance.ch, moneypark.ch, snb.ch

Häufig gestellte Fragen

Wie oft wird der Referenzzinssatz angepasst?

Das BWO veröffentlicht den Satz vierteljährlich, jeweils am 2. März, 2. Juni, 2. September und 2. Dezember. Quelle: RSI.

Kann mein Vermieter die Miete wegen des Referenzzinssatzes erhöhen?

Ja, wenn der Satz um 0,25 Prozentpunkte oder mehr steigt, darf der Vermieter die Miete um 3 % erhöhen. Voraussetzung: Die letzte Erhöhung war mindestens ein Jahr her. Quelle: BWO (Mieterhöhung).

Wie berechne ich die Mietänderung aufgrund des Referenzzinssatzes?

Differenz zwischen dem im Mietvertrag genannten Satz und dem aktuellen Satz in 0,25 Prozentpunkte-Stufen. Jede Stufe: +3 % bei Steigen, –2,91 % bei Sinken. Quelle: BWO (Berechnungsformel).

Ist der Referenzzinssatz dasselbe wie der BNS-Leitzins?

Nein. Der Referenzzinssatz basiert auf durchschnittlichen Hypothekarzssen der Banken. Der BNS-Leitzins ist das geldpolitische Instrument der Nationalbank. Quelle: SNB (Definition).

Welche Rolle spielt der Referenzzinssatz bei neuen Mietverträgen?

Der Vertrag nennt einen Startzinssatz. Bei späteren Änderungen des Referenzzinssatzes kann die Miete angepasst werden. Der Startzinssatz wird meist auf dem Niveau zum Vertragsabschluss festgelegt. Quelle: BWO (Mietvertragsgrundlage).

Wo finde ich den aktuellen Referenzzinssatz offiziell?

Auf der Website des BWO: BWO – Referenzzinssatz.

Was passiert, wenn der Referenzzinssatz unter 1,0 % sinkt?

Das wäre eine weitere Stufe von 0,25 Prozentpunkten. Mieter könnten dann erneut eine Senkung beantragen. Vermieter müssten die Miete in diesem Fall senken, sofern die Differenz zum Vertragssatz besteht. Quelle: RSI (Erläuterung zur Stufenlogik).

Die Antworten zeigen: Die Logik ist einfach, aber die praktische Umsetzung erfordert genaue Kenntnis des eigenen Mietvertrags und der aktuellen Werte. Ein regelmässiger Blick auf die BWO-Seite im November und Februar lohnt sich.

Für Mieter in der Schweiz ist die Botschaft klar: Der aktuelle Referenzzinssatz von 1,25 % bietet eine Chance auf tiefere Mieten – aber nur, wenn Sie aktiv werden. Wer den Brief an den Vermieter mit dem Verweis auf die Senkung nicht schreibt, verschenkt bares Geld. Für Vermieter gilt: Die Zeit der hohen Zinsanpassungen ist vorerst vorbei; es drohen eher Rückforderungen als Erhöhungen. Investoren und Hauskäufer sollten die langfristige Entwicklung im Auge behalten: Ein Anstieg der Festhypothekenzinsen im Jahr 2026 ist wahrscheinlich. Die Entscheidung für eine Festhypothek oder eine variable Lösung sollte deshalb die aktuelle Zinskurve und die eigene Risikobereitschaft berücksichtigen. Für alle Beteiligten: Informieren Sie sich rechtzeitig und handeln Sie, bevor die nächste Veröffentlichung kommt – oder Sie die Frist für die Mietanpassung verpassen.